La Banque de l'Habitat du Gabon dont les statuts portant création ont été certifiés le 25 Janvier 2005, est née de la volonté du Chef de l'Etat de mettre en oeuvre un établissement bancaire capable de contribuer efficacement et durablement à la résorption de l'important déficit constaté dans le secteur de l'aménagement foncier et de la construction.

La Banque de l'Habitat du Gabon est une filiale de la Banque Gabonaise de Développement. Les ressources de cet établissement bancaire proviennent également de la reprise de l'actif du CREFOGA et de ses créances douteuses.

La BHG a pour ambition de promouvoir le logement social au Gabon. Pour ce faire, elle vise donc à soutenir et à augmenter l'épargne et l'investissement des ménages à faibles revenus pour accéder à la propriété. Elle contribue à l'amélioration du financement de l'habitat en direction de cette catégorie de la population en assurant aussi bien sa sécurité et sa rentabilité compte tenu de sa qualité d'établissement bancaire.

La BHG a donc pour mission d'augmenter le volume de la clientèle pouvant avoir accès aux crédits moyen et à long terme.

En effet, la BHG finance tout projet bancable présenté par un promoteur immobilier que ce soit pour la viabilisation de terrains ou la construction de logement.

La BHG finance également les particuliers souhaitant améliorer leur habitation, acquérir un nouveau logement ou encore acheter une parcelle.

Filiale de la BHG, la SIPHA a pour mission de rechercher des terrains, les aménager et les proposer à des particuliers; elle a également pour objet de construire des logements pour permettre aux ménages d'accéder à la propriété. L'on peut aisément dire que les missions de cette structure peuvent être assimilées à celles de la SNI. Cela peut éviter aux futurs acquéreurs de subir les lourdeurs administratives en vue de l'obtention des titres de propriétés.

Il convient de souligner que l'acquisition d'une parcelle ou d'un logement auprès de la SIPHA oblige l'attributaire à contracter un prêt pour le payement auprès de la BHG.

En outre, étant donné que la BHG et la SIPHA sont des firmes stratégiques de la BGD, les actes établis par ces deux (2) organismes ont valeurs d'actes notariés au même titre que ceux de la BGD.

Enfin, bénéficiant du privilège de la BGD, le Comité de Gestion du CRH-Gabon, en sa séance du 16 Mai 2006, a agréé la BHG en qualité d'établissement de crédit éligible à son guichet de réescompte.

La présentation de tous ces organismes et des mesures d'accompagnement incitatives ante et post création du CRH-Gabon traduit à l'évidence la volonté des pouvoirs publics de satisfaire les attentes des gabonais et gabonaises en matière d'habitat.

Malheureusement et c'est là que se trouve le paradoxe : la demande agrégée en logement ne fait que croître alors que l'offre agrégée est d'une portion congrue.

Dès lors, quelles sont donc les stratégies à mettre en oeuvre au travers du CRH-Gabon pour que le secteur de l'immobilier devienne un pivot de développement créateur de valeur ?

Pour répondre à cette problématique, nous allons identifier les axes stratégiques qui tiennent compte des attentes et des intentions des parties prenantes du CRH-Gabon et de leur environnement sociétal, tout en nous assurant de leur factibilité du point de vue de la capacité stratégique, de leur acceptabilité du point de vue des stakeholders et de leur pertinence du point de vue de la vision globale du Gabon.

A cet égard, nous proposerons en épilogue de cette étude une structure d'accompagnement du CRH-Gabon (le Fonds de Garantie Hypothécaire) et une proposition d'ingénieurie financière : la monétarisation des actifs adossés aux créances hypothécaires.

En d'autres termes, il s'agira de procéder au reengineering des processus actuels qui ont déjà montré leurs limites.

Pour cela, nous procéderons à la typification d'un processus avant-gardiste : le WCA-Framework de Alter STEVEN'° tout en explicitant l'étroitesse ou la congruence de sa mise en oeuvre avec les stratégies de création de valeurs dans le secteur de l'immobilier au Gabon.

L'articulation de ces axes stratégiques se fera sous trois (3) prismes stratégiques : le prisme de la raison ou de la méthode, le prisme de l'expérience et le prisme de la complexité.

(STEVEN Alter, Information Systems : a management perspective, University of San Francisco, third Edition, AdditionWesley Edition, 1999, pp 45, 52-53.)

Notre réflexion trouve sa justification dans la persistance des dysfonctionnements constatés au sein des institutions dédiées à la création de valeur dans le secteur de l'habitat.

L'audit stratégique des plans et programmes d'actions initiés par les pouvoirs publics durant les périodes ante et post création du CRH-Gabon pour tenter de juguler la crise du logement qui perdure au Gabon, nous a permis d'identifier et de cerner non seulement les fondements de cette crise mais également de relever l'incohérence dès tentatives de stratégies mises en oeuvre allant dans le sens de la résolution de ce qu'il convient de qualifier; pour les pouvoirs publics gabonais, de casse-tête chinois voire d'arlésienne.

L'opérationnalisation des stratégies déclinées en terme de projets et d'organismes ad hoc liés à la promotion du secteur de l'habitat, a été rendue inopérante par la déficience du knowledge management et par l'absence d'une glocalisation, c'est-à-dire la capacité d'élaborer une vision globale d'un secteur stratégique permettant d'agir localement de manière efficace et durable.

Cette réflexion propose un ensemble ordonné d'approches, de méthodes et d'outils permettant d'élaborer, étape par étape, un diagnostic général du secteur de l'immobilier au Gabon.

Les méthodes proposées ont été testées, sélectionnées et ordonnées dans une démarche qui recherche la cohérence et la pertinence sans oublier également les parts d'innovation et de flexibilité nécessaires dans tout processus de changement.

Sur la base des hypothèses des recherches retenues, nous pouvons confirmer que :

- le temps de cycle du processus d'attribution d'un titre de propriété au Gabon est trop long ;

- le processus d'attribution des titres de propriété définitifs est déficient et ne permet pas effectivement aux promoteurs et/ou propriétaires d'apporter une garantie réelle tant l'immeuble à bâtir n'est pas achevé, d'où la réticente des banques à financer les promoteurs ;

- le processus de la réalisation de la garantie, en cas de défaillance de l'emprunteur, est trop long, voire fastidieux pour lés banques;

- les capacités d'intervention du CRH-Gabon en terme de ressources financières mobilisables sont très limitées ;

- le risque de crédit de la clientèle socio-économique est trop important pour être entièrement assuré par les banques seules, le CRH-Gabon n'en assurant aucun, dans le cadre actuel de son objet social ;

- il existe bien évidement un déséquilibre entre l'offre et la demande de crédit immobilier chez les accédants, d'autant plus que les maisons proposées par les promoteurs ne sont pas incluses dans l'ellipse de tolérance du CRH-Gabon en terme de coût d'acquisition (prix oscillant entre 27 et 48 millions de Francs CFA) ; le montant plafond éligible au CRH Gabon étant fixé par le Président de la République à 15 millions de Francs CFA.

De même, convient-il d'indiquer qu'il n'y a aucune vérité des prix par rapport aux biens immobiliers trouvés sur le marché. Le niveau élevé des prix des maisons proposées par les promoteurs immobiliers ne se justifie pas par les coûts élevés des matériaux, de leur transport et des taxes auxquelles ils sont assujettis.

La capacité d'intervention du CRH-Gabon, liée à son aisance actuelle de trésorerie, risque, après la réduction du temps de cycle du processus d'attribution des titres de propriété, d'être inefficace, au regard de la demande agrégée qui se chiffre actuellement à 160.000 logements. D'où l'infirmation de l'une des hypothèses de recherche retenues.

Enfin, les ressources de l'Etat dédiées à l'investissement (100 milliards de Francs CFA du budget total d'investissement du pays chaque année) ne permettent pas au secteur de l'immobilier d'éclore et limitent ainsi les ambitions des pouvoirs publics d'atteindre leurs objectifs de construction de 15.000 unités par an sur dix (10) ans, même après l'application du principe de vérité des prix.

Tenant compte de l'inabordabilité et de l'inaccessibilité des maisons proposées par les promoteurs immobiliers en terme de prix d'acquisition et au regard du ratio de 89 % des gabonais exclus du système actuel, le CRH-Gabon connaîtra indubitablement une très forte tension de trésorerie en dépit de l'application du principe de vérité de prix.

En appliquant le prix réel ou vrai d'une maison dé quatre (4) chambres d'une surface habitable de Cent Quarante mètres carrés (l 40 mÇ)1 augmenté de 40 % de main d' oeuvre soit un prix total réel d'acquisition de FCFA 12.660.508, pour 15.000 unités/an, cela revient à mobiliser 190 milliards chaque année. La recherche des caractéristiques essentielles de fonctionnement d'une organisation comme le CRH-Gabon et l'identification de ses mécanismes de création de valeur en vue d'évaluer sa performance et son utilité, définissent l'objet de cette réflexion.

1. Annexe 4 : Logements 4 chambres, détail quantitatif et estimatif (prix de référence).Ministère des Travaux Publics, de l'Equipement et de la Construction / Projet CRH-Gabon. Décembre 2004.

Prix d'une maison de 4 chambres : 9.043.220 FCFA

Main d'oeuvre (40 %) : 3.617.288 FCFA

Prix total acquisition : 12.660.508 FCFA

Comme nous venons de le constater dans cette démarche heuristique et apodictique, le diagnostic stratégique et les options qui en ont découlé ont montré qu'il y a une corrélation voire une congruence entre les stratégies de création de valeur par le CRH-Gabon et l'appropriation par les acteurs gabonais, des pratiques managériales régulièrement éprouvées.

C'est pourquoi, nous pensons que les stratégies de développement du secteur de l'immobilier au Gabon, à l'effet de la création de valeur pour les stakeholders du CRH-Gabon et notamment au profit des couches demanderesses de logement, passent nécessairement par au moins trois (3) étapes ci-après

Premièrement, la mise en oeuvre du cadre conceptuel WCA Framework de Alter STEVEN proposé, testé et identifié comme avenue potentielle du reegineering des processus d'attribution des titres de propriété au Gabon, ramenant le temps de cycle du processus de 4 ans voire 20 ans pour certains compatriotes à moins d'un mois.

En somme, il s'agira d'introduire de nouvelles approches managériales qui tiennent compte du rôle des nouvelles technologies de l'information et de la communication (NTIC) en tant que levier stratégique. Cette démarche participe de la vision du Chef de l'Etat dont l'engagement a été traduit récemment par le Premier Ministre, Chef du Gouvernement Jean EYEGHE NDONG à la faveur de la conférence de San Francisco aux USA.

En d'autres termes, il s'agit de mettre en place une administration électronique (e-administration).

Deuxièmement, la réforme des cadres institutionnel, juridique et foncier qui aboutirait à la mise en place d'un guichet unique fonctionnel qui réunirait une fois par semaine tous les signataires des titres de propriété. Des pays comme le Burkina Faso, la Côte d'Ivoire, le Bénin, le Sénégal et le Mali délivrent des titres de propriété en moins d'une semaine.

D'autant plus que, en application des instructions du Chef de l'Etat au CRH-Gabon, les Banques n'exigent, dans le cadre des prêts immobiliers éligibles au refinancement du CRH-Gabon que deux (2) documents : le bulletin de salaire et le titre de propriété.

Troisièmement, l'extension des missions actuelles du CRH-Gabon en organisme d'assurance prêt-hypothécaire, comme le souhaitent toutes les banques éligibles à son guichet de réescompte et la BEAC. Il convient d'indiquer que l'excédent de trésorerie des banques locales (près de 200 milliards) peut-être réinvestit dans l'immobilier à condition que les garanties soient supportées par l'Etat au travers du CRH-Gabon, comme l'ont souvent souhaité ces mêmes banques. Cela aura indubitablement un impact sur les taux d'intérêts qui pourraient passer à un chiffre.

Il faut également rappeler que la mutation du CRH-Gabon en organisme de garantie des prêts hypothécaires n'exige pas de l'Etat une mobilisation des ressources additionnelles au profit de cet organisme.

Toutes choses permettant d'asseoir des opérations de titrisation des actifs adossés aux créances hypothécaires et pouvant se traduire par un élargissement de la surface financière, une disponibilité et un accroissement des ressources longues mobilisables et nécessaires au financement du secteur de l'immobilier, afin que chaque famille gabonaise puisse vivre dans la dignité, la paix et l'harmonie.

Outre les opérations de titrisation des actifs adossés aux créances hypothécaires, l'accroissement des ressources pérennes dédiées au financement de l'habitat peut également se faire en mettant en place un fonds dont l'assiette des ressources serait basée sur la consommation (prélèvement sur le prix de l'alcool et du tabac) et non plus uniquement sur les salaires. Ce fonds serait géré conjointement par l'Etat, le patronat et les syndicats afin de garantir un maximum de transparence et de contrôle et serait utilisé en fonction des différents créneaux de la demande.

Le Génie Militaire qui fait preuve d'une compétence avérée dans la viabilisation des parcelles de terrain avec des prix traduisant la vérité (ex. lotissement de la BHG à Angondjé ou le Génie Militaire n'a demandé que le quart (1/4) du montant présenté par les autres entreprises ayant soumissionné), doit être davantage associé à la mise en oeuvre de ses stratégies. Pour que ces propositions d'une axiomatique de stratégies de création de valeur soient mises en oeuvre, de tous les acteurs (pouvoirs publics et responsables d'organisme ad hoc) doivent mettre en place des stratégies radicales adossées à une réelle volonté et à la transdisciplinarité, donc au knewledge management, en « attaquant une difficulté dans ces éléments faciles, en accomplissant une oeuvre par de menus actes ; la chose la plus difficile au monde se réduisant finalement à des éléments faciles».

Cette réflexion traduit à l'évidence l'expression de ma volonté sans faille de toujours servir le Chef de l'Etat- pour tout ce qu'il fait pour ma modeste personne : dans le cadre de mes études supérieures et de ma vie professionnelle.

(Suite et fin)